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长租公寓仍需解决盈利模式问题

此次青客递交招股书,有望成为国内长租公寓海外上市第一股,同时也揭开了国内长租业务运营现状的面纱。克而瑞研究员房玲表示,事实上,不仅是联合办公,长租公寓行业也同样面临着盈利难的问题。业内人士表示,对于长

2019-12-01 12:07:46

信息时报(记者罗莎琳德)日前,青科公寓正式向美国证券交易委员会提交招股说明书,打算以广告(美国存托股票)的形式筹集高达1亿美元,并在纳斯达克上市。青科此次提交的招股说明书有望成为海外上市的第一批国内长期租赁公寓,同时也揭示了国内长期租赁业务的现状。

许多家长租用品牌上市

事实上,不仅仅是年轻的顾客,而且自由租赁品牌和蛋壳的首席部长最近也表达了他们上市的愿望。9月份,蛋壳公寓透露,计划最早于今年在美国上市,筹资6亿至7亿美元。后来,自由公寓还表示,正考虑在2020年在美国上市,计划筹资5亿至10亿美元。魔方公寓(Rubik ' s Cube Plaunity)也表示,该公司一直在计划,并将选择未来上市的机会。这一次,青科去美国提交了一份招股说明书,这份招股说明书可能会超过第一批海外上市的租赁股票,然后才会对蛋壳感到满意。

凯瑞研究员方玲(Fang Ling)表示,长期租赁品牌急于在美国上市,也暴露了国内长期租赁品牌目前面临的资本困境。由于前期投资大,利润周期长,如果没有必要的财政支持,它将无法维持可持续发展需求。通过上市,长期租赁企业既可以保障资本链的健康,也可以将获得的资金用于发展。以青科为例。截至2019年6月,资产负债率高达133%,负债总额超过资产总额。持有现金4.5亿元;短期计息贷款1.49亿元,租赁贷款8.73亿元。根据这一计算,现金短期负债比率仅为0.44。如果融资不及时,可能存在债务风险。

此外,由于一些长期租赁公寓此前的资本链已被打破,各种风险资本基金对长期租赁业务也更加谨慎,这使得长期租赁公寓将融资注意力转向ipo。对于长期租房的投资机构来说,ipo也是一种退出方式,可以提前受益,分散风险。

长期租房赚钱并不容易。

在股票时代,长期租赁公寓和联合办公两种商业模式非常相似,资本市场对联合办公的态度也间接影响了长期租赁公寓的命运。几天前,共享办公室的创始人wework提交了一份招股说明书,计划募集30亿美元。然而,由于盈利能力和高估值之间的不匹配,投资者随后提出了质疑。

从招股说明书来看,wework 2016年至2018年的收入分别为4.36亿美元、8.86亿美元和18.22亿美元,净亏损分别为4.30亿美元、9.33亿美元和19.27亿美元,三年累计净亏损32.91亿美元。尽管盈利能力受到质疑,但我们工作对这家科技公司的评价很高。据悉,2019年1月,华工的估值最高达到470亿美元,但在9月份放弃首次公开发行后,估值已降至100亿至120亿美元。

凯瑞的研究员方玲(Fang Ling)表示,事实上,不仅是联合办公,长期租赁公寓行业也面临利润困难的问题。例如,招股说明书显示,2017财年和2018财年的营业收入分别为5.23亿元和8.9亿元,净亏损分别达到2.45亿元和5亿元。2019年6月前9个月,青科的营业收入和净亏损分别为8.98亿元和-3.73亿元。据悉,截至2019年上半年,青科的可租房数量为96854间,平均月租金为每间1149元,租金差价为25%。根据这一计算,青科每间房的月差价仅为287元,此期间每间房的装修费用为14,700元(2018财年为18,800元)。这也意味着青科需要4-5年的时间来支付装修费用,其中不包括相应的装修折旧费用、销售管理费用和同期贷款利息。青科公寓创始人金光杰表示,拥有12万套公寓是青科的盈亏平衡点。

对于自由和壳牌这两家较大的租赁公司来说,它们还没有盈利,高额债务也将阻碍它们的持续扩张。业内人士表示,对于长期租赁行业来说,在美国上市可以解决暂时的资本问题,但如果盈利模式的核心问题得不到解决,即使上市也于事无补。

近期上市的长期租赁公寓企业

青科公寓

蛋壳公寓

免费公寓

莫方公寓

我们工作

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